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아래 내용은 미래에셋자산운용-맵스리얼티1, 미래에셋맵스AP1호_FY17_최종0222.pdf

이 곳을 참고하여 쓴 내용이고, 위의 링크로 가시면 더 자세한 내용을 보실 수 있습니다.(맵스리얼티 = 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사)

참고로 전자공시시스템 이 곳에서는 맵스리얼티1의 공시를 찾아볼 수 없고, 금융투자협회나 미래에셋자산운용에 있습니다.

공시를 보려고 미래에셋자산운용 페이지에 갔는데 상품설명을 한눈에 보기 좋게 해놨네요.

사실 내용적인 면은 없지만 자신이 어떤 상품에 투자하는지 바로 알 수 있게 해놔서 좋은 것 같습니다.

센터원 건물 및 토지가 약 73%, 미래에셋플레이스 건물 및 토지가 약 7%로 대부분을 차지합니다.

종각역과 을지로입구역 사이에 있는 센터원 빌딩

그리고 서현역앞에 위치한 미래에셋플레이스입니다.

손익계산서에 따르면 전기에 비해 생각보다 운용수익이 많이 감소했습니다.

운용수익이 크게 투자수익, 매매차익과 평가수익, 매매차손과 평가차손으로 나누어져있는데 가장 중요하게 생각되는 투자수익에서는 큰 차이가 없으나 매매차익과 평가수익은 크게 줄고, 매매차손과 평가차손은 크게 늘었습니다. 

19번 주석을 참고해보면 Shaula Ltda의 대여금의 가치가 전기에 크게 증가하였다가 감소한 것 때문으로 보입니다.

Shuala Ltda를 검색해보면 브라질 회사인데 영어로 나와있지도 않아서 파악되지 않습니다.

차입금은 모두 2021년이 만기이고 이자율이 모두 3% 정도 되므로 좋은 소식으로 보입니다.

마지막으로 배당에 관련되서 아래 표를 보면 

손익계산서에 따르면 당기순이익이 굉장히 차이가 났지만 그 이익이 재평가에 의한 손익으로 배당가능순이익에는 큰 차이를 발생시키지 못한 것으로 보입니다.

따라서 센터원과 미래에셋플레이스의 임대사업이 큰 지장이 없는 이상 배당가능순이익을 크게 변함이 없고, 재무상태표와 손익계산서 상의 변동은 모두 자산재평가나 대출금, 대여금에 관련된 항목에 의한 것 같습니다.

전기 (2016년)의 배당은 214원이였고, 당기(2017년)의 배당은 215원이니 차이가 없다고 봐도 무방하고, 아마 이번 2018년에도 임대사업의 큰 변동이 없다면 약 220원 가량을 배당할 것 같습니다.

관련글: 2018/03/20 - [투자] - 맥쿼리인프라 공시 분석 및 배당금 예상

2017 Audit Report [KOR].pdf

아래 내용은 위의 2017년도 맥쿼리인프라(주) 재무제표를 보고 쓰여졌습니다.

처음 딱 봤을 때부터 다른 회사들의 재무제표와 다른 부분이 자산이다.

자산에 대출금과 지분증권의 비율 거의 전부라고 해도 될 정도로 엄청나다.

당기 재무제표에서 볼 수 있는 특이한 점으로는 장기차입금이 모두 없어졌다는 것이다.

주석을 보면 2019년 2월 7일로 하는 새로운 차입계약에 의해 기존의 차입금을 모두 차환하였다라고 나와있다.

다시 대출을 받을지 안 받을지는 다음 분기 때 봐야 알겠지만 모두 상환한 것은 좋은 것으로 보인다.

그리고 주석에 많은 내용 중에 2017년 12월 31일 집합투자재산평가위원회는 시장성이 없는 유가증권의 경우 취득원가를 공정한 가액으로 결정하였다고 나와있는데  이런 점 때문에 우면산인프라웨이는 유상감자대가로 수령한 누적액이 취득원가를 초과하여 장부가액이 0원으로 되어있다...ㅋㅋㅋ

인프라에 투자하는 회사라 여러 인프라에 투자되어 있는 것을 볼 수 있는데 아쉬운 점은 투자한 곳 각각의 운용이 어떻게 되어있는지 잘 알기 힘들다. 국가교통부와 실시협약을 통해 운영하고 있다고 나와있는데 정확한 내용을 알기 힘들다.

하지만 지분증권과 별개로 대출금 내역을 보면 평균이율이 10%정도 되는데 맥쿼리인프라가 갚아야할 사채는 이율이 4.95%인 무보증사채와 이율이 기준금리+0.38%인 전단기사채로 훨씬 나은 조건이라 괜찮아 보인다.

총 2500억원인데 무보증사채는 만기가 이번해 5월 31일이고, 전단기사채는 만기가 1월 12일이였다.

재무제표에 가끔 기준가격이 약 5000원으로 나와 뭔지 잘 몰랐는데 주석에 보니 순자산을 주식수로 나눈 것이였다. 그래서 2017년 기준 5295원으로 나온 것이였다.

그리고 성과보수에 관련되서는 주석을 봐도 잘 모르겠어서 한 번 찾아보았다.

그랬더니 키움증권 보고서에서 이번 분기 성과보수는 9040원정도 일 때 발생한다고 나와있었다.

키움증권 보고서

그래서 마지막으로 배당에 관련되서 보면 배당가능이익을 90%이상 배당하면 법인세가 안 나오기 때문에 항상 90%이상을 배당하였는데 이번 배당가능이익을 대략 추측해보자면 이익잉여금이 2017년 말에 327억이 남아있고, 2016년의 당기순이익이 1298억이고, 2017년의 당기순이익이 1872억이므로 이번 해의 사업이 순조롭게 이어나갔을 경우를 가정하여 당기순이익을 2000억이라고 생각하면 배당가능이익이 2327억쯤 될 것이다.

배당을 보수적으로 95%했다고 한다면 2211억이 된다.

따라서 맥쿼리인프라의 상장 주식수는 349044336주이므로 주당 633원쯤으로 예상된다.

이번에 주식투자를 활발히 하게 되어 재무제표에 관심을 가지게 되었다.

그 중에 맥쿼리인프라와 맵스리얼티1은 내 포트폴리오에 상당부분을 가지고 있는데 그 이유는 생각보다 단순하다.

특별히 분석을 하고, 매수를 하게 된 것은 아니고 자산의 30%정도는 주식이 아닌 부동산에 두고 싶었는데 내 자산의 크기로는 부동산을 유형으로 투자할 수가 없어서 여러가지 대안을 찾아보았다.

그런데 그 와중에 투자자문회사에서 맥쿼리인프라와 맵스리얼티1을 소개해주었고, 내가 원하던 것 부동산 투자와 비슷한 성격을 가진 것 같아 매수하게 되었다. (변동성이 크지 않고, 일정한 현금흐름이 있는 것)

그래서 이번에 주식투자를 활발히 하게 된 겸 내가 애초에 가지고 있던 맥쿼리인프라의 재무제표를 들여다 보게 된 것이다.